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保定楼市买涨不买跌 揭秘其背后的楼市乱象

2019年07月12日 05:03来源:未知手机版

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毫无疑问,首都经济圈国家战略、京津冀发展规划等政策面的刺激、首都产业转移带来的预期市场需求、刚需及养老“两头热”市场需求等诸多因素导致近期北京(楼盘)周边的河北区域楼市升温,比如廊坊的“北三县”、保定(楼盘)市等。

京津冀一体化背景下,“北三县”楼市火爆已成为行业共识,然而,对于保定来讲,在“政治副中心”光环褪去之后,大家的关注度似乎降低了很多。然而,保定并不甘寂寞,当前的保定已经扛起了“对接京津”的大旗,打出了“来到保定一切搞定”的口号,三区变五区下的大保定,正在京津冀一体化大潮中风光正好。在这样的市场背景下,保定房价均价“破八”,至今为止“买涨不买跌”的魔咒仍然笼罩着整个保定楼市。

近期保定楼市受上级严查项目“五证”的影响,多盘封盘,不过与2014年4月保定楼市严查引发的楼市“冰冻”相比,此次保定的严查并未打消购房者的入市热情,不少“业内人士”已经放出了涨价的口风,保定楼市已经进入“买涨不买跌”通道。

针对上述保定楼市“五证”不全的市场背景下仍然出现火爆的现象,下面笔者逐一揭露一下保定火爆楼市背后的乱象。

保定预售“先上车,后买票”已是潜规则

《城市商品房预售管理办法》规定,房地产开发商在市场上销售商品房,必须“五证”齐全,否则商品房不得上市销售。 “五证”是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》,简称“五证”。

然而,在保定市房地产市场,在售的项目当中“五证”齐全的屈指可数。过去几年的保定楼市,楼盘不是五证齐全才开始卖房,而是有个土地这就开始盖,一边盖着,一边卖房,这样的现象已经相当普遍。也就是说保定房地产市场预售制度等于是名存实亡,开发项目没有证件或证件不全的情况下就可以进行销售,然后再根据项目建设进度进行补证。这样的做法在当地被称为“先上车,后买票”,并且已是市场“潜规则”。

甚至有的开发商可以办分期付款,这种变相分期付款操作流程通常是开发商在拿到国有土地使用证之后,和客户签订购房合同并要求首付房屋总价的50%,然后当地基打好后再交一部分,封顶后再交其余尾款。这中间大约会有近两年的时间。期间,房屋所有人如果想卖房,只要交易购房合同更名就可以了。

比如,保定市原北市区(现叫莲池区)薛刘营村中央公元小区商品房,就是典型的“先上车,后买票”的案例,购房者在开发商的催促下,很多业主自2007年的就交付了全款,部分业主也试图通过分期付款的形式购房。

保定预售制度对购房者蕴含着较大的市场风险

根据国家房产管理部分规定,开发商必须国有土地使用证、施工许可证、商品房预售许可证五证齐全才可以预售。但是,对于保定市来讲,大多数楼盘“五证”不全已是事实,这样的市场背景下进行的项目销售,或者类似于保定市开发商变相的分期付款方式等,对于购房者来讲蕴含着较大的市场风险。

从经验来看,比如开发企业预售资金监管不力、预售资格审查不严格引起的房屋买卖纠纷等,甚至出现开发企业跑路等问题等。

比如:保定莲池区薛刘营村中央公元小区商品房,共14栋高层,是河北省“三年大变样”保定市薛留营村“城中村改造”重点工程之一,是河北惠东房地产开发,就是在“五证”不全的情况下擅自进行出售。购房者从2007年5月份陆续认购和购买了此处的楼盘。协议规定是2009年12月31日交钥匙。但拆迁困难重重,在广大购房户不断向政府反应以及保定市莲池区政府及保定市政府的努力协调下,拆迁有了很大的进展,特别是2010年,拆迁达到80%以上,施工队伍、施工机器也进驻了现场,返迁楼也开始开槽工作。但自2010年11月底到现在,合作开发的薛留营村委会与惠东地产因利益反目成仇,到2014年10月份为止,中央公元项目仍然处于搁置状态。600多户业主叫天无门,当前也不知道具体哪个部门能管这个事。

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